Teljesítési időpont ingatlan értékesítés esetén

szept 1, 2018

Főszabály
Az adófizetési kötelezettség főszabályként az ügylet Áfa tv. szerinti teljesítési időpontban keletkezik. Teljesített gazdasági eseményről akkor beszélünk, mikor az ügylet tényállásszerűen megvalósul.A tényállásszerű megvalósulás a felek közötti szerződésben meghatározott és a jogszabályok által előírt kötelezettségek teljes körű teljesítését jelenti, vagyis általánosságban azt az időpontot tekintjük teljesítési időpontnak, amikor a teljesítésre kötelezett személy minőségben és mennyiségben egyaránt szerződés szerint teljesítette a kötelezettségét.

Kicsit árnyaltabb a kép a teljesítési időpont tekintetében a termékértékesítéseknél, mivel ott a jogszabály az előző elvet bizonyos szinten felülírja, és nem csak abban az esetben adóztatja az egyes értékesítéseket, amikor a szerződési kötelmek teljes körűen megvalósultak.

Normál termékértékesítés

Az Áfa tv. normál termékértékesítésként kezeli azt az ügyletet, amikor az eladó a birtokba vehető dolgot átengedi, és a vevőt ez által tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja. Ebben az ügytípusban általában a vevő egy összegben kifizeti az ellenértéket, ezzel egyidejűleg pedig az eladó a tulajdonjogát a vevőre ruházza át.

A termékértékesítés alap tényállása tehát akkor valósul meg, amikor az eladó az értékesített terméket átengedi a vevő részére, aki ez által tulajdonosként rendelkezik a megvásárolt dologgal. A gyakorlatban nehézséget okoz a „tulajdonosként való rendelkezés” jogosultságának értelmezése. Ennek fogalma röviden azt jelenti, hogy a vevő jogszerűen sajátjaként rendelkezik a termék fölött.

Az Áfa tv. szerinti tulajdonosként való rendelkezés nem egyenlő a polgári jogi tulajdonjoggal, hanem annál tágabb fogalom. A tulajdonosként való rendelkezés a termék birtokba adását jelenti, vagyis az Áfa tv. szerinti teljesítési időpont a birtokba adáskor történik.

Ingatlanértékesítések

Ez a tényállás az ingatlanértékesítések esetében is értelmezhető, vagyis teljesített az ügylet amikor az ingatlan vételára egy összegben kifizetésre kerül és ezzel egyidejűleg megtörténik a birtokba adás is. A teljesítési időpont, ez által az adófizetési kötelezettség keletkezése az ingatlan birtokba adásakor keletkezik.Amennyiben tulajdonjog-fenntartással kötik a felek az ingatlan adásvételi szerződést, úgy a tulajdonjog átszállása csak jóval később valósul meg, mint a birtokba adás, az Áfa tv. szerinti teljesítési időpont az ingatlan birtokba adáskor keletkezik, nem pedig a polgári jogi tulajdonjog átszállásakor.
Abban az esetben, ha az ingatlan tulajdonjogát a fizikai birtokba adás előtt átadják, úgy a vevő megszerzi az összes tulajdonosi jogosultságot, így az Áfa törvény szerint a teljesítés időpontja a tulajdonjog megszerzésének időpontja lesz és nem a birtokba adás.

Részletfizetés
Az Áfa tv. a termékértékesítések esetében külön tényállásként kezeli a részletfizetéssel történő értékesítést, amikor a vevő a terméket részletekben fizeti ki, és termék tulajdonjogát a vételár maradéktalan kiegyenlítésével szerzi meg.Ebben a konstrukcióban a felek abban állapodnak meg, hogy a vételár kiegyenlítése részletekben történik, a birtokba adás azonban ettől függetlenül megtörténik előbb, mint hogy a vételárrészletek kiegyenlítésre kerülnének.Ebben az esetben a tényállásszerű megvalósulás, vagyis az adófizetési kötelezettség szintén a birtokba adáskor történik, vagyis a számlát az előadó ekkor köteles kiállítani az ellenérték teljes összegéről, függetlenül attól, hogy az összeg több részletben, későbbi időpontokban fog kiegyenlítésre kerülni.

Részteljesítés

Részteljesítésről akkor beszélünk, ha az ügylet tárgya természetben osztható, a felek részteljesítésben is megállapodhatnak. Alapvetően ingatlanok esetében nem beszélhetünk részteljesítésről, hanem az értékesítésről csak előlegszámla és végszámla állítható ki. Addig az időpontig, amíg az ingatlan nem kerül a vevő birtokába vagy tulajdonába, vagyis amíg áfa szempontjából nem teljesül az ügylet, az addig kifizetett összegek előlegnek minősülnek, a teljesítés időpontjában pedig a végszámlát kell kiállítani.Részszámla kiállítása tehát ingatlanértékesítéseknél nem értelmezhető. Kivételt képez ez alól egy a jogszabály által vélelmezett termékértékesítés. Az Áfa tv. termékértékesítésként kezeli a generálkivitelező teljesítményt, amely teljesítmény részletekre felosztható, így ez esetben a részteljesítés kikötése lehetséges a szerződésben.

Vételi opció

A vételi opció vásárlásra, bár ingatlanhoz kapcsolódik, nem az ingatlanértékesítés adókulcsa szerint adózik, hanem minden esetében 27%-os adókulccsal. A vételi opció nem egyenlő az előleggel, hanem ez egy külön ügytípusként kezelendő. Az opció vételének teljesítési időpontja általában az opciós díj megfizetésének napja, azonban a szerződéseket a teljesítési időpont kérdésében egyedileg kell vizsgálni. Lehetséges, hogy a felek a szerződés aláírását kössék ki teljesítési időpontként (azonban ez némileg aggályos a szerző szerint).

Ingatlan generálkivitelezése

A korábbiakban említésre került, hogy az Áfa tv. rendszerében termékértékesítésként került megnevezésre az a szerződéstípus, amikor a generálkivitelező építési-szerelési munkával létrehozott, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlant hoz létre és az ingatlant az elkészültekor átadja a jogosult részére.Akkor minősül ez a szerződéstípus termékértékesítésnek az áfa szempontjából, ha az elkészült épületet, építményt az ingatlan-nyilvántartásban be kell jegyeztetni. Azok az ingatlanértékesítések tartoznak ide, amelyek során a generálkivitelező építi fel az ingatlant, tehát nem egy már meglévő ingatlan átalakításáról van szó. Gyakorlatilag ebben az esetben egy szolgáltatásnyújtásról van szó, azonban ezt az Áfa tv. termékértékesítésként kezel.

Ennél a típusú termékértékesítésnél az átadás-átvétel mozzanata keletkezteti a tényállásszerű megvalósulást, vagyis az ügylet teljesítése a birtokba adáskor történik. Tekintettel arra, hogy ennél a szerződéstípusnál értelmezhető a részteljesítés, mert a szerződésben meg lehet határozni bizonyos készültségi fokokat, így a szerződés tárgya természetben osztható és e részteljesítés időpontjában keletkezik az áfa-fizetési kötelezettség is.
Ha az ingatlant úgy építteti meg a megrendelő, hogy nem egy generálkivitelezőt bíz meg az egész ingatlan felépítésével, hanem az építtető maga keresi meg a különböző szolgáltatókat (kőműves, vízvezeték szerelő, burkoló, stb.), úgy az egyes vállalkozók nem termékértékesítést teljesítenek, hanem szolgáltatást nyújtanak.Minden egyes vállalkozó külön fog számlázni a megrendelő részére az általa elvégzett szolgáltatásról. Szolgáltatásnyújtás esetében is a teljesítési időpont keletkezteti az adófizetési kötelezettséget, vagyis akkor kell adót fizetni, mikor a szerződés szerinti kötelem minőségben és mennyiségben teljesül.

Fordított adózású ügyletek

Amennyiben az ingatlan értékesítése, vagy a szolgáltatás fordított adózás alá esik, úgy az ügylet teljesítési időpontja és a fizetendő adó megállapításának időpontja eltérhet egymástól.A teljesítés továbbra is a tényállásszerű megvalósuláskor következik be, a fizetendő adó megállapítására azonban az Áfa tv. speciális szabályokat tartalmaz. Fordított adózású ügyletek esetében a fizetendő adót

■ az ügyletet tanúsító számla vagy egyéb okirat kézhezvételekor, vagy
■ az ellenérték megtérítésekor, vagy
■ a teljesítést követő hónap 15. napján
kell megállapítani. A három időpont közül azt kell alkalmazni, amelyik a leghamarabb következik be.

Előlegfizetés

Abban az esetben, ha a vevő, vagy szolgáltatás igénybe vevője a teljesítést megelőzően az ellenérték egy részét kifizeti, az áfa rendszerében előlegnek minősül. Az előleg fizetése az egyenes adózású ügyleteknél adózási pontot eredményez, vagyis a termék értékesítőjének, szolgáltatás nyújtójának az előlegként megkapott összegre tekintettel áfa-fizetési kötelezettsége keletkezik.

Az előleg összegét úgy kell tekinteni, mint ami az áfa összegét is tartalmazza. Amennyiben fordított adózású termékértékesítésről, szolgáltatásnyújtásról van szó, úgy az előleg nem keletkezet adózási pontot, kivéve akkor ha 100%-os előleg fizetésre kerül sor. Ilyen ügyleteknél a teljesítéskor kiállított végszámlánál keletkezik az adófizetési kötelezettség a teljes ellenértékre.

Vételárfizetés ügyvédi letéti számlára

Amennyiben az ingatlan ellenértékének egy részét a teljesítési időpont előtt ügyvédi letéti számlára utalja a vevő, úgy az ügyvédi letéti számlára történő utalás még nem keletkeztet az áfa rendszerében adófizetési pontot, hanem csak akkor, ha az összeg az ügyvédi letéti számláról az eladó részére átadásra kerül.

forrás: onadozo

 

Elérhetőségeink:

UNICONT PLUSZ Könyvelőiroda
Adószám: 14510887-1-42, 26230465-1-42                     67296101-1-42

Cégj.szám: 01-09-907082; 01-09-309085;                       01-09-348213

 

 

konyveles@unicontplusz.hu

06-20/9625686

06-1-4070012 ( amennyiben a rögzítő válaszol, kérem a mobilelérhetőségen keressenek minket )